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【房产||诉讼一线】农村房屋,买的卖的都注意!

时间:2019-09-21 来源:FM5G

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要点:

  • 宅基地房屋买卖容易起纠纷,买的卖的都要注意

  • 面对居高不下的房价,有的买了小产权房。

  • 小产权房价格低,往往指集体土地上的房屋。

  • 小产权房存在诸多法律问题,容易引发纠纷。


如果卖方毁约,

买方如何维权?


  • 诉讼实战案例

  • 城镇居民向某10年前购买农村一处院,买后整修修建了四间房屋。

  • 由于拆迁,原房主赵某以宅基地不能买卖,起诉到法院要求确认买卖合同无效并退房。


  • 一审法院判决:支持原房主诉讼请求。


  • 败诉原因分析:

  • 买方败诉,关键原因:买卖合同因违反法律强制性规定无效。

  • 法律规定:农民住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

  • 违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。


  • 买方败诉,另外一因:未提出反诉要求卖方赔偿,导致法院没有对合同无效损失赔偿问题进行审理。


  • 反败为胜策略:

  • 针对原房主为拆迁利益的诉讼,上诉撤销原判决的可能性很小

  • 应要求:卖方就导致合同无效的过错作出赔偿

  • 要求对方赔偿应维修、重建该房屋的损失以及房屋、土地升值的利益。

  • 对于房屋、土地升值利益,根据房屋的升值程度,确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。


  • 卖方当时明知禁止流转,但为利益仍出售,现又因房市变化涨价,利用国家法律和政策规定,提出退房要求,实属失信行为,应对合同无效承担主要责任。

  • 通过诉讼,买方获得60多万补偿


  • 风险提示:

  • 城市居民最好不要购买集体土地房屋。

  • 目前法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。

  • 不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。


  • 目前有的村建设农民住宅楼擅自扩大销售对象,以较低价格向本集体组织以外成员销售。

  • 非集体经济组织成员购买此类房屋,无法办证,权益难以保护。

  • 有些项目允诺办理“乡产权”“小产权”,不符合法律规定,不受法律保护。


  • 城镇市民,如果近期由于不知国家法律规定买了农村房屋,可以诉讼要求返还定金或房款。

  • 如果很久以前购买农村房屋,对方因为拆迁或房屋升值起诉合同无效,可起诉要求赔偿损失,获得房屋和土地升值的利益。


  • 法律链接:

  • 《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条

  • 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

  • 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

  • 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

来源:北京张明律师

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